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中基协洪磊:中国没有出现真正的REITs,认识存在误区

(来源:网站编辑 2018-06-19 15:22)
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中基协洪磊:中国没有出现真正的REITs,认识存在误区

2018-06-19 14:58来源:中新经纬基金/信用/改革

原标题:中基协洪磊:中国没有出现真正的REITs,认识存在误区

中新经纬客户端6月19日电(薛宇飞) 19日上午,中国证券投资基金业协会会长洪磊在北大光华管理学院中国REITs论坛上表示,中国并没有出现真正的REITs,仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”,究其原因,与资产刚性兑付、环境滞后、缺少综合性行业税制安排、收益率偏低等有关。他也从多方面对REITs发展提出建议。

REITs发展存四大问题 缺少税制安排

中国证券投资基金业协会会长洪磊

据了解,REITs产生于20世纪60年代的美国,自20世纪90年代以来,全球REITs市场快速发展。从国际经验看,REITs通过长期持有各类成熟不动产,获取稳定现金流,实现不动产的小额投资和按份交易,让投资者得以分享不动产增值回报。

洪磊认为,REITs追求稳健收益,与股市、债市相关性低,是养老金、保险资金等长期资金的优质投资标的。

他称,截至目前,中国并没有出现真正的REITs,仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”,其原因值得深思。“长期以来,我们对REITs的翻译有误,理解过于狭隘,认为它只是房地产投资工具,实践中进一步异化为房地产的债务融资工具,阻碍了REITs的发展。这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起,仅从房地产市场看REITs发展需求,没有看到它的完整功能。这也是政策层面启动REITs研究后,相关制度无法推出的重要原因。”洪磊说。

“事实上,正如发达市场表现出来的那样,REITs可以投资于各类基础设施和不动产,包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别,可以成为供给侧结构性改革的重要工具。”他还说。

但他表示,从REITs的本质和市场环境出发,中国REITs发展仍存在一些问题。一是基础资产信用不独立,无法摆脱“刚性兑付”。中国市场经济还不够成熟,集中表现为市场微观主体的个体信用缺少“硬约束”,很多市场活动直接或间接地依赖于牌照信用、国有资产信用,最终均以政府信用为底牌相互博弈,没有形成个体信用间的市场化博弈和市场信用体系。

二是制度环境滞后,缺少统一的市场化运作环境。实践中,REITs在资金端以私募基金的形态在基金业协会统一备案,但是在资产端,虽然可以实现基础资产的权属认定、打包定价与交易,但工商过户、不动产权属变更以及税务等具体操作必须在基础资产所在地完成,并且缺少统一的股权资产转让平台,严重依赖大宗交易,交投量极低。这种过于分散、个性化的操作背离了证券的内在要求,对发展统一、标准化的REITs市场极为不利。

三是缺少综合性行业税制安排。总体上看,以流转税为主的间接税制不符合资本市场发展需要。包括REITs在内的各类投资基金,只是基金份额持有人的投资工具,按照《基金法》,基金份额持有人是纳税主体,应当基于份额持有人取得的投资所得和资本利得征税,基金运作环节不应当征税。实践中,REITs从资产获取、运营管理、资产转让、退出到REITs份额的交易、赎回,涉及复杂的税收要求,大部分税收产生于基础资产和基金份额的运作过程,抑制了投资活力,带来很大的效率损失。

四是资产持有成本和资金成本过高,权益型投资回报率不足。从住宅市场看,中国主要城市二手房市场租金收益率持续下行,大部分城市住宅市场租金收益率不到3%,一线城市不到2%,低于持有国债的收益率,而发达市场恰恰相反。国内商业地产市场虽然较好,但如果存在融资成本,则真实投资回报率下降,甚至出现成本收益倒挂。

建议出台REITs管理办法打破刚性兑付

对此,洪磊也提出了他的建议。一是比照CDR做法,先行制定REITs管理办法。在《证券法》修订完成前,可比照CDR方式,由国务院批准,授权中国证监会出台专门的REITs管理办法,允许不动产证券化产品和REITs在交易所挂牌,获得公开发行。同时,在《基金法》框架下,根据公开募集和非公开募集的不同要求,明确REITs产品的募集、运作规范和管理人受托义务要求,保护REITs份额持有人利益,防范利益冲突。

二是坚持回归本源,打破刚性兑付,加强管理人和投资者教育。机构投资者应当树立大类资产配置理念,正确认识REITs的风险回报特征,摆脱对“刚性兑付”的依赖;个人投资者应当充分理解REITs的内涵,根据个人能力合理参与REITs投资。

三是以REITs为突破口,加快以直接税为主的综合税制改革试点。与其他金融业态相比,REITs刚刚起步,体量小,与实体经济密切相关,是增量改革的重要突破口,适宜开展综合税制改革试点。可以考虑在制度阻力小、创新空间大的地区,探索PPP和REITs联动式投融资改革。

洪磊建议:“配合以直接税为主的综合税制改革,对包括REITs在内的金融投资工具免征增值税,改为按投资所得征税,实现税收穿透,并根据投资期限予以税收递延。”(中新经纬APP)

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